住宅ローンの種類は変動金利・一定期間の固定金利・全期間の固定金利だけと思っていませんか。
返済方法には元利均等返済と元金均等返済があり、全くしくみが違うんです。
知らないと損する可能性があります。
全部ハウスメーカーや銀行の言う通りではなく、自分たちがどんなローンを組みたいかを考えることが大事だと思います。
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元利均等返済と元金均等返済
一般的に組まれているものは元金均等返済だと思います。
名前が似ていて分かりづらい二つの言葉ですが、順にご説明します。
元利均等返済
- 返済額が初めから終わりまで一定
- 始めはローンよりも利息の方が割合的に多く、なかなか元金が減らない
- その分ローンの金額が同じなので、毎月の家計のやり繰りがしやすいメリットあり
元金均等返済
- ローンによる元金を一定にしているので、ローンが多い初めのころは利息が多く返済額が大きくなる
- 元金が減るごとに利息も減るので年々毎月の返済額が減っていく
と言うことはざっくり説明すると、
どちらの方が楽かと言えば元利均等返済
どちらの方がお得かと言えば元金均等返済
ということかな。
「それなら元金均等返済で返したい！」
と思いました。
元利均等返済と元利均等返済でもいくつかのパターンを考えて、金消契約へ乗り込みました。
ローン返済
元利均等返済と元金均等返済とは別に金利の選択もあります。
主に3種類があります。
変動金利
言葉そのまま、変動する金利のこと。
借りている間に、金利が上がったり下がったりする可能性があります。
一定期間の固定金利
期間は五年であったり十年であったり選択出来、その期間は金利が変わりません。
期間が過ぎると、またどうするかを選ばなくてはいけません。
全期間固定金利
ローンを返済する期間ずっと同じ金利のままです。
フラット35などもよく耳にすると思いますが、同じタイプです。
金利の選択に悩む
わが家の場合はフラット35にすると、毎月のローン返済額が大変なこと(大きな額)になってしまうので選択できませんでした。
固定期間が長いと金利は高い
変動金利は安いけれど安定しない
悩みますね…。
悩んだ結果、変動金利と全期間の固定金利の組み合わせを考えました。
変動：固定＝7：3です。
かなりの懸けでした。
途中で変動金利がググっと上がっていたなら、わが家は破綻していたかもしれません。
金消契約でローン内容を決める
住宅ローンを借りてマイホームを購入し、土地や建物の登記を済ませるまでに乗り越えなくてはいけない大きな壁があります。
- 金消契約…銀行などの金融機関と家を買う側の借主がローンの額や年数、条件などを契約する日のことです
- ローン実行決済…ローンの実行、残金の支払い、登記申請などを行う日です
- 登記…申請した登記が完了し、その書類を確認する日のこと
1.の金消契約の日に、銀行から長期にするか短期にするか、変動にするか固定にするかを聞かれました。
その時に「元金均等返済で返却することは出来ますか？」と聞いたら「出来ます…けれど、ちょっとお待ちください」と一旦席を立って、特別な電卓を持ってきました。
ローンの1/6を長期固定、5/6を変動金利にしても、元金均等返済で返済する場合、毎月の返済額は12万円近くになってしまいました（返済期間は35年）。
出来れば10万円以内に収めたいと考えていたので一旦保留して、元利均等返済でも返済方法を探っていきます。
- ローンの全額を1：2に分けて、1の方が長期固定。2の方が変動にして35年返済
- 1と同じ割合＆利率で30年返済
- ローンの全額を3：7に分けて、3の方が長期固定。7の方が変動にして30年返済
毎月の返済額は1→3→2の順に安くて、3の方法に決めました。
出来れば元金均等返済で借りたかったけれど、毎月の返済で暮らしが成り立たなくなっては元も子もなくなると考えました。
将来も大切だけれど、今も大切です。
そして、なるべく早くローンを終わらせたかったので、返済期間の短い方を選択することにしました。
ハウスメーカー連携銀行で借りるメリット
銀行で借りる場合、どこの銀行で借りるかという選択が必要になります。
フラット35の場合は、住宅金融支援機構と銀行のコラボになっています。
財形貯蓄をされている方向けの公的融資がある場合もあり、この場合は基本的に五年固定金利です。
いくつかの銀行に相談へ行きましたが、どこかに特別なメリットがあるように感じられませんでした。
メインバンクの信金は対応が悪くて却下しました。
ミサワホームから勧められたのは三井住友信託銀行でした。
優遇されるという文言は半分くらいにして聞きましたが（ミサワホームにメリットがあるから勧めていることは重々承知）
メインバンクから三井住友信託銀行へ毎月の送金が無料な点と
インターネットバンクキングを使う＋α-styleカードを作ることで繰り上げ返済がネットで出来て、手数料無料という点にメリットを感じて選択しました（現在はα-styleカードの新規取り扱いは停止しています）。
毎月のローンの現実
知り合いで「メインバンク(給与の振込先)とローンを借りた銀行が別で、しかも離れているので、給料日のたびにお金を移動させなければならず大変」と聞いていました。
自分が動かなくても、ローン支払い分の金額がメインバンクから移動出来ることは、とても便利で助かっています。
返済の方は最初の頃に何度か頑張って繰り上げたものの、その後は全く繰り上げられていません。
毎月10万円を超えるローンは痛いです。
ボーナス月の支払いがないので、何とか生きています。
今は子どもの教育費にお金がかかる時期なので、仕方ないと腹をくくっています。
色々悩んで選択したローンだから後悔はないのですが、利率が上がらないことを祈ることと、新しい情報に目を光らせてローンの乗り換えなども検討していきたいと思っています。
